Chyba v zmluve môže prekaziť vklad

Čo nesmie chýbať v zmluve pri kúpe domu či bytu, aké identifikátory musia uviesť obe zmluvné strany alebo na koľko vás vyjde, ak si dáte dokument vypracovať v advokátskej, prípadne realitnej kancelárii. Detaily okolo zmlúv vysvetľujú čitateľom HN odborníci.

Podstatné náležitosti

Na čo si pri koncipovaní kúpnej zmluvy treba dať pozor? Osobitne, ak ide o rodinný dom, garáž či chatu.

Z formálneho hľadiska, samozrejme, musí obsahovať podstatné náležitosti, to znamená označenie zmluvných strán, premet kúpnej zmluvy a kúpnu cenu. Kúpna zmluva, ktorej predmetom sú nehnuteľnosti, je povinne písomná a nesmie svojím obsahom alebo účelom odporovať zákonu, prípadne ho obchádzať alebo sa priečiť dobrým mravom. Pri prevode stavby treba dbať na to, aby boli vyriešené vlastnícke práva k zastavanému pozemku a prístupovej ceste.

Osobitná pozornosť

K akým chybám najčastejšie dochádza v kúpnych zmluvách?

Pri zostavované je najdôležitejšie, aby označenie účastníkov zmluvy a nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu, bolo v súlade s požiadavkami katastrálneho zákona. Upozorňujeme najmä na to, že pri vymedzení účastníkov zmluvy je potrebné vždy uvádzať aj rodné priezvisko, a to i v prípade muža, a popri dátume narodenia tiež rodné číslo. Takisto si treba dať pozor na presné označenie nehnuteľnosti.

Pozemky pod stavbou

Kedysi sa pozemky na výstavbu rodinných domov a chát dávali do užívania, čo však môže prekážať pri ich neskoršej kúpe. Sú už vlastnícky vysporiadané?

Dodnes máme na Slovensku nespočet problematických vlastníckych vzťahov týkajúcich sa nehnuteľností. Ide najmä o nevysporiadané vlastnícke práva k pozemkom a existenciu stavieb na cudzích pozemkoch. Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou. Ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť podiel aj na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom. V opačnom prípade vlastníka pravdepodobne čakajú spory s vlastníkmi uvedených pozemkov.

Viac záložných práv

Ako má vlastník postupovať, ak má na nehnuteľnosti zapísaných viac záložných práv a chce ju predať? Čo v takýchto prípadoch kataster vyžaduje?

Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra. Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou, napríklad na základe uznesenia súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania a podobne. Ak je záložné právo v prospech banky, odporúčame získať jej súhlas s prevodom založenej nehnuteľnosti.

Prekážky úveru

Na aké prekážky môžeme naraziť, ak kupujeme rodinný dom za hypotekárny úver?

Najčastejším problémom sú pozemky, ak vlastník domu nie je zároveň vlastníkom pozemku alebo jeho časti. Problémom môže byť aj to, ak tvorí prístupovú cestu, a to vtedy, ak tento pozemok nie je vo vlastníctve obce, podielovom spoluvlastníctve vlastníka domu, alebo ak k nemu nie je zriadené vecné bremeno prechodu a prejazdu. Pri problémoch s pozemkami banka spravidla nehnuteľnosť neakceptuje ako zábezpeku k hypotekárnemu úveru a úver neposkytne.

Cena zmluvy

Koľko približne stojí zmluva, ak si ju klient dá vypracovať advokátom alebo realitnou kanceláriou?

Bežná cena za vypracovanie kúpnej zmluvy v advokátskej kancelárii je 200 eur. Poplatok na katastri za vklad vlastníckeho práva je 66 eur, v prípade urýchleného konania je to spolu 266 eur. Ak je predávajúci zastúpený realitnou kanceláriou, je bežné, že realitná kancelária tieto náklady uhrádza.

Počet vyhotovení

V koľkých vyhotoveniach sa robí kúpna zmluva na byt a ako sa overujú podpisy?

Počet rovnopisov môžu dať zmluvné strany do zmluvy. Spravidla však jedno vyhotovenie je pre každú zmluvnú stranu, dve na účely katastrálneho konania, prípadne jedno pre hypotekárnu banku. Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve je potrebné úradne overiť u notára alebo na matričnom úrade.

Návrh na vklad

Okrem kúpnej zmluvy na byt sa katastru predkladá návrh na vklad. Čo by mal obsahovať?

Pokiaľ ide o návrh na vklad do katastra nehnuteľností, platia v podstate rovnaké pravidlá ako pri kúpnej zmluve. Osobné údaje musia byť správne a úplné, byt ako predmet kúpy je potrebné špecifikovať, aby bolo zrejmé, o aký byt ide, číslo, poschodie, adresu bytového domu, výšku spoluvlastníckeho podielu na spoločných zariadeniach a pozemku. Prílohami musia byť: dve vyhotovenia kúpnej zmluvy, kolok v hodnote 66 eur alebo 266 eur pri zrýchlenom konaní a potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch. Podpisy na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné úradne overiť. Odporúčame však pripraviť si dve vyhotovenia – jedno, ktoré bude podané na katastri, a druhé pre potvrdenie prevzatia s dátumovou pečiatkou pri prevzatí.

Chyby v zmluvách

Aké chyby zaznamenávajú banky v kúpnych zmluvách pri žiadosti o úver?

Každá kúpna zmluva musí obsahovať všetky právne náležitosti, správne zadefinovanú kupovanú nehnuteľnosť a zmluvné strany. Častými chybami, ktoré v týchto zmluvách eviduje napríklad Tatra banka, sú práve chyby v uvedených parcelách, v opise nehnuteľnosti alebo v rozdelení kúpnej ceny. Taktiež si treba dať pozor, aby zmluvu vždy podpísali všetky zmluvné strany a aby bol na nej uvedený dátum podpisu. Pri kúpnej cene tiež netreba zabúdať na to, že sa musí uviesť aj slovom.

Exekučná bariéra

Na stavbe môže byť aj exekúcia. Ako sa dá taká stavba predať, prípadne ako má vlastník postupovať, ak je na nehnuteľnosti zapísaných viac záložných práv? Čo v týchto prípadoch vyžaduje kataster?

Ak bolo v rámci prebiehajúcej exekúcie vlastníkovi stavby zakázané nakladať s nehnuteľnosťami v jeho vlastníctve, musí záujemca o kúpu stavby komunikovať s príslušným exekútorom. Skutočnosť, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom, v zásade nebráni možnosti prevodu. To znamená, že je možné previesť aj takto zaťaženú nehnuteľnosť. Avšak samotný prevod takej nehnuteľnosti nespôsobí zánik záložného práva. Ak ju nadobúdateľ kúpi, vystavuje sa riziku, že pri prípadnom výkone záložného práva o ňu príde. Špecifická je situácia v prípade daňového záložného práva. Ak je nehnuteľnosť takto zaťažená, na prevod je potrebný predchádzajúci súhlas správcu dane.

Bezpodielové spoluvlastníctvo

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve alebo v spoluvlastníctve manželov, musia byť ich súhlasy a všetky podpisy na zmluvách úradne overené?

V takom prípade je na prevod potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Všetci teda musia vystupovať ako prevodcovia a všetci spoluvlastníci musia podpísať zmluvu o prevode. V praxi však môže nastať aj situácia, že dôjde iba k prevodu podielov niektorých spoluvlastníkov, vtedy budú účastníkmi zmluvy o prevode podielov iba spoluvlastníci prevádzajúci svoj podiel. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a prevedie ju len jeden z nich, išlo by o relatívne neplatný právny úkon. To znamená, že druhý z manželov by sa mohol domáhať neplatnosti zmluvy o prevode. Na zmluve o prevode nehnuteľnosti musia byť úradne osvedčené podpisy prevodcu, respektíve prevodcov. Podpis kupujúceho nemusí byť úradne osvedčený.

Kolaudačné rozhodnutie

Kedy sa pri predaji stavby vyžaduje aj geometrický plán?

Pri predaji stavby je geometrický plán potrebný vtedy, keď ide o stavbu, ktorá ešte nie je evidovaná v katastri a v návrhu na vklad sa žiada alebo k návrhu na vklad je pripojená žiadosť o zápis stavby do katastra. Ak ešte stavba nie je zapísaná, je popri geometrickom pláne potrebné doložiť listiny potrebné na zápis stavby do katastra, a to v závislosti od toho, kedy sa postavila. Ak ide o stavbu, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť do 1. 10.1 976 a ešte nebola zapísaná do katastra, je potrebné pri jej zápise doložiť oznámenie obce, kedy bola postavená, aké jej pridelili súpisné číslo a kto bol jej stavebníkom. Ak ide o stavbu skolaudovanú po 1. 10. 1976 a ešte nebola zapísaná do katastra nehnuteľností, na zápis je potrebné doložiť oznámenie o určení súpisného čísla.

Termín platnosti

Kedy začne kúpna zmluva platiť?

Kúpna zmluva nadobúda platnosť dňom, keď ju podpíše aj posledný účastník. Zmluva nadobúda právne účinky dňom, keď príslušný okresný úrad právoplatne rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho. Ak by sa konanie o povolení vkladu prerušilo, účastníci by sa mali zaviazať na vypracovaní dodatku k zmluve.

Zmluvná agenda

V koľkých exemplároch sa zvyčajne vyhotovujú kúpne zmluvy?

Býva to štandardne v štyroch vyhotoveniach, ktoré majú povahu originálu, pričom každý účastník zmluvy dostane po jednom vyhotovení a zvyšné dva exempláre sa použijú na zavkladovanie tejto zmluvy do katastra nehnuteľností.

Nevyhnutné vyhlásenia

Čo by ešte mali obsahovať vyhlásenia oboch strán v písomnej kúpnej zmluve, okrem identifikácie kupujúceho a predávajúceho a identifikácie prevádzanej nehnuteľnosti?

V zmluve by mali uviesť napríklad aj to, kto zaplatí správny poplatok za podanie návrhu na vklad, ako aj náklady spojené s notárskym osvedčením podpisov (zvyčajne obe zmluvné strany spoločne). Malo by tam byť spoločné vyhlásenie, že na základe predloženého listu vlastníctva, ako aj obhliadky domu či bytu, sa obe strany dôkladne oboznámili so skutkovým, s právnym a technickým stavom predmetu kúpy a že sa vec kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy oboma zmluvnými stranami. Je dobré tiež to, aby predávajúci vyhlásil, že pred podpísaním neuzatvoril žiadnu inú písomnú zmluvu, ktorou by vec scudzil tretím osobám odlišným od kupujúceho.

Spoločné zariadenia

Ak predávam byt v obytnom dome, čo by malo byť vymenované v rámci spoločného zariadenia alebo príslušenstva bežného paneláka?

Medzi spoločné časti domu patria najčastejšie: základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, spoločné terasy, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú najčastejšie: práčovňa, sušiareň, kotolňa, spoločná televízna anténa, hromozvody, komíny, uhoľňa, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové domové prípojky, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu, ale slúžia výlučne tomu objektu, v ktorom je byt umiestnený.

Špecifická kúpa

Môže darovať dom aj človek, ktorý je nemý, teda neschopný hovoriť? Môj druh zrejme podpísal pred smrťou darovaciu zmluvu na nehnuteľnosť alebo závet. Čítala som však, že pred podpísaním zmluvy musí aj ústne prehlásiť, že je to jeho vôľa. Takže keď môj druh nerozprával, nemohol ústne prehlásiť, že je to jeho vôľa. Je zmluva platná?

Ak bol schopný oboznámiť sa s obsahom zmluvy, napríklad si ju prečítal, a potom súhlasil s jej obsahom, tak ju mohol podpísať. Takáto zmluva je platná. Nemusí nutne ústne prehlásiť, že je to jeho vôľa.

Stavba na parcele

Mám na svojom pozemku elektrický stĺp VN. Môžem ho dať odstrániť a požadovať náhradu škody? Stĺp patrí súkromnej spoločnosti a zdôvodňuje ho verejným záujmom, nestará sa o údržbu. Mám strach, že sa zrúti, lebo má vyše 90 rokov. Veď pozemok by som chcel aj darovať alebo predať.

Podľa zákona o energetike platí, že náklady na preložku elektroenergetického rozvodného zariadenia je povinný uhradiť ten, kto potrebu vyvolal, ak sa vlastník zariadenia a ten, kto preložku vyvolal, nedohodnú inak. Preložku vykonáva prevádzkovateľ sústavy. Nárok na primeranú jednorazovú náhradu za nútené obmedzenie užívania pozemku možno uplatniť u držiteľa povolenia do šiestich mesiacov, odkedy sa o tom vlastník dozvedel, najneskôr do roka. Inak právo na náhradu zaniká. Ak sa držiteľ povolenia a vlastník nehnuteľnosti nedohodnú, každý z nich môže podať súdu návrh na rozhodnutie o výške náhrady do šiestich mesiacov. Záver: s požiadavkou na odstránenie stĺpa alebo opravu sa obráťte na prevádzkovateľa zariadenia. Odporúčame písomne, minimálne e-mailom upozorniť na možnosť vzniku škody a oznámiť uvedený stav ohrozenia aj na Úrad pre reguláciu sieťových odvetví.

Znalecký posudok

Ako postupovať, keď nám pri výstavbe diaľnice spôsobili škodu na majetku – rodinnom dome? Pred začatím výstavby nám vykonali obhliadku domu s urobeným posudkom a vyhotoveným CD. Stavba bola ukončená a zverejnila sa len adresa, kde si máme uplatňovať škody. Škoda však musí byť vyčíslená, nie? Nevieme preto, ako postupovať – či máme sami požiadať o znalca. Ale kto ho zaplatí?

Škodu si musíte vyčísliť a preukázať. Na tento účel môžete predložiť napríklad faktúry za opravu alebo za nákup materiálu a podobne. Môžete si, samozrejme, dať vypracovať aj znalecký posudok na výšku škody. Znalcovi ho musíte uhradiť vy, ale potom si tieto náklady uplatnite aj u zodpovedného subjektu spolu so škodou na dome.

Súdne poplatky

Aké sú v súčasnosti poplatky na súde pri podaní žaloby? Ako a kedy sa platia? Ide o žalobu, ktorá sa týka napadnutia darovacej zmluvy, ktorej predmetom je pozemok.

Podľa zákona o súdnych poplatkoch vzniká poplatková povinnosť podaním žaloby na súd. Sadzba poplatku je: a) z ceny (z úhrady) predmetu konania alebo z hodnoty predmetu sporu – šesť percent, najmenej však 16,50 eura a najviac 16 596,50 eura.

Zdroj - advokát Mojmír Plavec, Realitná únia, advokát Róbert Bános, Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB, Zuzana Žiaranová, hovorkyňa Tatra banky, advokátka Alžbeta Boriková, advokát Milan Ficek, notár Peter Danczi

Najnovšie správy z iných médií

Pri obnove panelákov sa vyplatí investovať rýchlo a čo najviac

piatok, 28. september 2018, 08:58

Plánujete spolu so susedmi výmenu starých balkónov v paneláku? Možno by sa zišiel vymeniť aj výťah a strecha. Aletoaž o pár rokov. Mali by ste vedieť, že väčšia investícia môže byť výhodnejšia. Hoci sa obnova bytového fondu robí na Slovensku intenzívne už takmer 20 rokov, ešte ani zďaleka nie sú zrekonštruované všetky bytové domy.

Obdarovaný môže dar odmietnuť

piatok, 28. september 2018, 08:56

Darovať je možné hnuteľný aj nehnuteľný majetok. Pri hnuteľnom treba spísať zmluvu len vtedy, ak by malo k odovzdaniu daru dôjsť s časovým odstupom. Pri nehnuteľnom majetku však musíte darovaciu listinu podpísať vždy. O príkladoch z praxe hovoria odborníci.

Aké povolenia potrebujete pri rekonštrukcii?

štvrtok, 09. august 2018, 11:42

Stavebné úpravy a udržiavacie práce možno realizovať až po doručení písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočňovaniu podľa priloženej projektovej dokumentácie resp. jednoduchého situačného nákresu nemá námietky.

SMART HOME Čo všetko sa dá riadiť

streda, 16. máj 2018, 09:01

Veľa článkov aj marketingových materiálov o inteligentných domoch a bytoch obsahuje konštatovanie, že implementácia inteligentných systémov sa začína vchodovými dverami. Dovolíme si nesúhlasiť. Rodinný dom aj byt je súčasťou nejakého komplexu, či už je to dvor a záhrada, alebo bytovka.

Certifikát Solventná firma

certifikat-s

Register Solventných Firiem zahrňuje elitu slovenského podnikateľského prostredia. Ocenenie označuje iba seriózne spoločnosti, ktoré si starostlivo strážia svoje dobré obchodné meno. Certifikácia odráža dlhodobú ekonomickou stabilitu, solventnosť, spoľahlivosť, a efektívne vedenie podnikania spoločnosti v rámci Slovenskej Republiky.

Partneri