Môžu sa bytové schôdze konať aj v čase prísnych protiepidemiologických opatrení v súvislosti s ochorením COVID-19? Porušia vlastníci zákon, ak sa schôdza koná?
O záležitostiach týkajúcich sa správy bytového domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku hlasujú vlastníci týchto priestorov podľa zákona o vlastníctve bytov na schôdzi alebo zhromaždení, ktoré sa musia konať aspoň raz za rok. Neuplatnenie si hlasovacieho práva prináša spoluzodpovednosť za samotnú správu domu, jeho technický stav, ako aj za hospodárenie so spoločným majetkom.
Vláda Slovenskej republiky a Úrad verejného zdravotníctva SR (ÚVZ SR ) síce zaviedli prísne opatrenia, medzi ktoré patrí aj zákaz zhromažďovania, netýkajú sa ale schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tieto schôdze a zhromaždenia majú v každej vyhláške ÚVZ SR ustanovenú výnimku. Aj v aktuálnej vyhláške ÚVZ SR sa uvádza výnimka, že zákazy a príkazy vydané v súvislosti s organizáciou hromadných podujatí sa nevzťahujú na zasadnutia, schôdze a iné podujatia, ktoré sa uskutočňujú na základe zákona.
Patria sem teda aj zhromaždenia a schôdze vlastníkov bytov. Táto skutočnosť sa týka viac ako dvoch miliónov obyvateľov žijúcich v bytových domoch na celom území Slovenska. Združenie pre lepšiu správu bytových domov považuje za nutné upozorniť na skutočnosť, že na schôdzach vlastníkov sa zúčastňuje naraz veľký počet ľudí, čo predstavuje vysoké epidemiologické riziko nákazy. Na Slovensku sú bytové domy, ktoré majú vyše 300 bytov a nebytových priestorov a stretnutie týchto vlastníkov môže spôsobiť šírenie choroby COVID-19.
V prípade, ak by schôdze vypadli z povolených výnimiek, vlastníci stále môžu rozhodovať o veciach potrebných na správu bytového domu. Núka sa im totiž možnosť prijímať rozhodnutia v písomnom hlasovaní. Združenie pre lepšiu správu bytových domov považuje práve túto formu za najlepšie možné riešenie pre jej bezkontaktnosť.
„Pandémia núti ale správcov prispôsobovať sa novým a často nečakaným situáciám. Najčastejšou situáciou je voľba overovateľov na zhromaždení, ak sa vlastníci rozhodnú hlasovať o určitej otázke touto formou. Vlastníci teda nemajú schválených univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní, ktorí sú pre písomné hlasovanie kľúčoví a bez ktorých nie je možné písomné hlasovanie uskutočniť. Ako teda postupovať v takomto prípade? Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní je možné zvoliť výhradne na schôdzi vlastníkov, a preto aj v tejto situácií je potrebné zvolať schôdzu (ak to opatrenia ÚVZ SR dovolia), na ktorej budú môcť byť zvolení,“ upozorňuje Združenie pre lepšiu správu bytových domov.
Výhodou je, že pri ich voľbe nie je potrebné žiadne percentuálne kvórum, a preto stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Odporúča zvoliť aspoň štyroch-piatich overovateľov, aby sa mohli striedať, prípadne ak niektorý z nich nebude k dispozícii, vedia sa vzájomne nahradiť. Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní môžete efektívne využiť aj po pandémii vzhľadom na to, že spôsob písomného hlasovania je jednoduchší na získanie potrebného kvóra ako prostredníctvom zhromaždenia alebo schôdze. Okrem uvedeného postupu je následne jedinou možnou alternatívou overenie podpisu hlasujúceho vlastníka na notárskom úrade alebo na matrike. Iba táto možnosť nahrádza povinnosť overiť podpis overovateľmi. Hlasovanie elektronickou formou zatiaľ nie je prípustné.
Správcovi alebo spoločenstvu dokonca nehrozí v prípade nezvolania schôdze ani splnenie obavy, že by si vlastníci v prípade havarijných stavov a situácií nemohli odhlasovať dodávateľa služieb. V takomto prípade síce nemôže prebehnúť písomné hlasovanie, správca a predseda spoločenstva ale môžu pri bezprostrednom ohrození riešiť a konať aj bez súhlasu vlastníkov.
Správcovi alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov bytový zákon ukladá povinnosť zorganizovať schôdzu alebo zhromaždenie minimálne jedenkrát do roka. Ak si túto povinnosť nesplnia, môžu dostať s ohľadom na spotrebiteľský charakter zmluvy o výkone správy sankcie. Nútení sú preto organizovať schôdze aj napriek nesúhlasu vlastníkov a napriek tomu, že môžu potenciálne vlastníkov bytov a nebytových priestorov ohroziť.
A ako to je s umožnením vstupu tretej osoby do bytu? Vlastníci sa boja vpúšťať opravárov, prípadne osoby vykonávajúce odpisy vody či plynu. Podľa bytového zákona je vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu, alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“ Pod toto ustanovenie je možné subsumovať situáciu, keď sa napr. vlastníci rozhodli zákonným spôsobom realizovať výmenu rozvodov a určitý vlastník nemá záujem pustiť do svojho bytu alebo nebytového priestoru tretiu osobu zo spoločnosti, ktorá výmenu realizuje. To isté platí ale aj napr. o výkone odpočtov a iných situáciách. Jedinou sankciou v prípade takéhoto konania je možnosť vymáhania si možnej škody.