Prenajímate byt? Z daní si môžete odrátať aj jeho kúpnu cenu

Mnohí ľudia si svoj príjem zlepšujú prenájmom bytu, domu alebo aspoň jednej izby. Aj takýto príjem je potrebné zdaniť. Prenajímatelia si však môžu zo svojho príjmu odrátať výdavky vrátane kúpnej ceny samotnej nehnuteľnosti.

 Čo všetko si môžu prenajímatelia dať do nákladov, závisí od toho, či majú daný byt zaradený v obchodnom majetku, alebo nie. Do obchodného majetku pritom môžu svoj byt zaradiť aj ľudia, ktorí nepodnikajú. Urobia to tak, že o danej nehnuteľnosti budú účtovať ako o obchodnom majetku. "Postup pri zaradení majetku do obchodného majetku závisí od spôsobu preukazovania daňových výdavkov daňovníka," povedala hovorkyňa Finančnej správy Patrícia Macíková. Prenajímatelia majú na výber medzi daňovou evidenciou, jednoduchým alebo podvojným účtovníctvom. Pre väčšinu z nich je najjednoduchšie svoje výdavky a príjmy zaznamenávať v daňovej evidencii

Ak prenajímateľ vedie zjednodušenú daňovú evidenciu, je povinný viesť okrem iného aj evidenciu o hmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku, ktorý využíva v súvislosti s dosahovanými príjmami. "Ak sa daňovník rozhodne uviesť majetok v daňovej evidencii, potom sa už tento majetok stáva jeho obchodným majetkom a môže si uplatňovať v daňových výdavkoch výdavky súvisiace s využívaním tohto majetku podľa zákona o dani z príjmov," hovorí Macíková. Daňová evidencia pritom nemá žiadnu predpísanú formu a je preto len na prenajímateľovi, ako si bude príjmy a výdavky zapisovať.

Daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Iveta Jobová tvrdí, že najjednoduchšie je, ak si prenajímateľ zakúpi účtovné tlačivo Inventárna karta dlhodobého hmotného majetku. Do tohto tlačivo potom uvedie cenu nehnuteľnosti, dátum a spôsob jej obstarania a dátum zaradenia do obchodného majetku. Dôležité je uviesť aj odpisovú skupinu. Od roku 2015 patria nehnuteľnosti do šiestej odpisovej skupiny a odpisujú sa 40 rokov. To znamená, že cenu nehnuteľnosti vydelíme 480 mesiacmi a získame tak mesačný odpis. Do nákladov si potom dáme odpis za príslušný počet mesiacov, počas ktorých sme mali nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.

Ak niekto bude mať byt zaradený v obchodnom majetku celý rok, dá si do nákladov odpis za 12 mesiacov. Výška odpisu sa počíta priamo v karte dlhodobého majetku. "V prípade, že si niekto kartu nezakúpi, tieto všetky údaje si môže zapísať aj do obyčajného zápisníka," vraví Jobová.

Ľudia, ktorí využijú tento postup, si môžu do nákladov dávať vo forme odpisov samotnú cenu nehnuteľnosti. Napríklad ak niekto kúpil byt za 100–tisíc eur, jeho ročný odpis bude 2 500 eur. Túto sumu si môže dávať do nákladov počas 40 rokov. Ak prenajímateľ kúpil byt na hypotéku, môže si dať do nákladov aj zaplatené úroky. Daňovým výdavkom sú v tomto prípade aj všetky náklady na rekonštrukciu, poistenie budovy či príspevok do fondu opráv.

Ak niekto nezaradí byt do obchodného majetku, nemôže si tieto výdavky uplatniť. V takom prípade si môže prenajímateľ dať do nákladov najmä elektrinu, náklady na kúrenie či vodné a stočné. Všetky tieto výdavky si však môžu odpočítať aj ľudia, ktorí majú byt v obchodnom majetku.

Ako zaradiť byt do obchodného majetku

O tom, čo všetko si môžu dať prenajímatelia do nákladov, rozhoduje predovšetkým to, či majú danú nehnuteľnosť v obchodnom majetku, alebo nie. Aj bežný človek, ktorý nepodniká, môže zaradiť byt alebo dom do obchodného majetku. Dôležité je, aby o ňom účtoval ako o obchodnom majetku.

Ak sa prenajímateľ rozhodne zaradiť svoju nehnuteľnosť do obchodného majetku, najjednoduchšia cesta je zakúpiť si účtovné tlačivo: inventárnu kartu dlhodobého hmotného majetku. V karte sa uvádza názov a popis tohto majetku, jeho vstupná cena, dátum a spôsob obstarania, dátum zaradenia do majetku, odpisová skupina (pre rok 2015 platí šiesta odpisová skupina s dobou odpisovania nehnuteľnosti 40 rokov) a metóda odpisovania.

Pre účely daňových výdavkov je dôležitá výška daňového odpisu, ktorý si prenajímateľ vypočíta a zapíše do karty dlhodobého hmotného majetku. Tento číselný údaj v tej istej výške prenesie do daňovej evidencie s dátumom k poslednému dňu v roku, teda k 31. 12. 2015.

V prípade, že si kartu nezakúpi, všetky tieto údaje si môže zapísať aj do obyčajného zápisníka, v ktorom môžu byť zaznamenané všetky ostatné údaje týkajúce sa nehnuteľnosti vrátane evidencie, ktorú mu ukladá viesť zákon o dani z príjmov v § 6 ods. 11 o daňových príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede.

Príklad na výpočet odpisu

Nehnuteľnosť bola zakúpená v novembri 2014. Cena obstarania bola 60 000 eur. Do obchodného majetku bola zaradená 5. februára 2015. Doba odpisovania je 40 rokov = 480 mesiacov (mesačný odpis: 60 000 eur / 480 = 125 eur). Ale pretože bola zakúpená už v novembri 2014, prenajímateľ o odpisy za dva mesiace roku 2013 (november a december) a jeden mesiac roku 2014 (január) už " prišiel". Odpisy za dobu, kedy nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku, si už uplatniť nemôže. Prenajímateľ bude odpisovať nehnuteľnosť rovnomerne (zrýchlený odpis od tohto roku nie je možný), vo výške 125 eur za mesiac. V daňových výdavkoch za rok 2015 si uplatní sumu vo výške 125 x 11 mesiacov= 1 375 eur. Zostatková cena majetku bude mať výšku 60 000 – (125 x 14 mesiacov) = 60 000 – 1 750 = 58 250 eur.

Manželia si môžu príjem z prenájmu rozdeliť

Manželia dôchodcovia prenajímali byt za 500 eur mesačne. Ich mesačné výdavky spojené s prenájmom sú 200 eur. Byt vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve.

Za celý rok zarobia na prenájme spolu 6 000 eur a ich výdavky dosiahnu 2 400 eur. Keďže byt vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si svoj zárobok rozdeliť podľa vzájomnej dohody.

Najviac sa im vyplatí, ak si príjem rozdelia tak, aby jeden z nich nemusel vôbec platiť daň. Manžel si tak dá príjem vo výške 2 367,97 eura. Po odpočítaní 500 eur mu zostane 1 867,97 eura, čo je presne hranica, po ktorú netreba platiť daň. Manžel preto nebude musieť podávať daňové priznanie ani platiť daň.

Manželka si na seba napíše zvyšný príjem, čo je 3 632,03 eura. Z tejto sumy si odpočíta 500 eur a do daňového priznania uvedie zárobok 3 132,03 eura.

V rovnakom pomere, v akom si manželia rozdelili svoje príjmy, si musia rozdeliť aj svoje výdavky. Pretože si príjmy rozdelili tak, že manžel si na seba napísal 39,47 percenta celkových výdavkov a jeho manželka zvyšných 60,53 percenta, musia si rovnako rozdeliť aj výdavky. Pretože celkové výdavky dosiahli 2 400 eur, manželka bude mať výdavky vo výške 1 452,72 eura.

Keďže do daňového priznania uviedla po odpočítaní 500 eur len 86,23 percenta svojich celkových príjmov, môže sem takisto uviesť len 86,23 percenta z celkových výdavkov. Zo sumy 1 452,72 eura preto vypočíta 86,23 percenta, čo je 1 252,68 eura.

Od príjmov vo výške 3 132,03 eura následne odpočíta výdavky 1 252,68 eura a získa tak daňový základ 1 879,35 eura. Z neho si vypočíta 19–percentnú daň, čo je 357,07 eura.

V prípade, že by si príjem rozdelili na polovicu, každý z nich by dosiahol príjem 3 000 eur. Po odpočítaní 500 eur by do daňového priznania obaja uviedli príjem vo výške 2 500 eur. Keďže je to viac ako 1 867,97 eura, museli by obaja podať daňové priznanie.

Obaja by mali daňový základ vo výške 1 00,04 eura, z čoho je 19–percentná daň vo výške 285 eur. Túto sumu by museli zaplatiť obaja, takže celkovo by na daniach zaplatili 570 eur. V porovnaní s tým, keby si príjem rozdelili nerovnomerne, by tak na daniach zaplatili o 212,93 eura viac.

Výdavky by si takisto rozdelili na polovicu a každý z nich by tak mal náklady vo výške 1 200 eur. Keďže do daňového priznania každý z nich uviedol 83,33 percenta zo svojich príjmov, dali by sem takisto len 83,33 percenta z výdavkov, čo je 999,96 eura.

Čo si môžu odpočítať prenajímatelia

Prenajímatelia si nemôžu zo svojho príjmu odpočítať paušálne výdavky, ale môžu využiť len skutočné výdavky. Uplatnenie daňových výdavkov v súvislosti s príjmami z prenájmu je závislé od toho, či daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do svojho obchodného majetku, alebo nie.

Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v zákone o dani z príjmov môže do daňových výdavkov uplatniť:

- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
- výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov – napr. daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ale aj napr. poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, a to:

výdavky za energie, ktorými sa rozumejú dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu,

výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet.

Ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku môže si do daňových výdavkov uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, a to:

výdavky vky za energie, ktorými sa rozumejú dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu, - výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, ktorými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet.
- Pri výdavkoch vynaložených na obstaranie hnuteľných vecí je potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Príjmami z prenájmu sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo (zariadenie) nehnuteľnosti. Len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci považovať za daňový výdavok, a to buď jednorazovo, alebo formou odpisov, ak hnuteľná vec spĺňa podmienky hmotného majetku. Uplatňovanie výdavkov na obstaranie hnuteľných vecí ako príslušenstva nehnuteľnosti nemá vplyv na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Kedy nemusia prenajímatelia platiť daň

Príklad 1

Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2015 budú mať len príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.

Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v tomto roku nemajú žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,66 eura.

Príklad 2

Manželia prenajímajú byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Ich ročný príjem z prenájmu je vo výške 2 800 eur. Manžel je zamestnaný a manželka je celý rok na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli na manželku napísať príjmy vo výške 2 300 eur a na manžela príjmy vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel preto nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2015 budú vo výške 1 800 eur (2 300 – 500). Nakoľko v tomto roku nemá manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, pretože jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 901,66 eura.

otázky a odpovede - K zdaňovaniu prenájmu

Do akej sumy je príjem z prenájmu oslobodený od dane?

Na príjem z prenájmu si za minulý rok možno uplatniť nezdaniteľnú časť vo výške 500 eur. Do daňového priznania sa uvádza len suma, ktorá presiahne túto sumu. Aj v prípade, že niekto prenajíma viacero nehnuteľností, má nárok len na jednu nezdaniteľnú sumu.

Môžu si manželia príjem z prenájmu rozdeliť?

V prípade, že byt prenajímajú manželia, ktorí ho vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si tento príjem rozdeliť podľa vzájomnej dohody. Obaja tak môžu využiť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Podmienkou je, že obaja manželia sú uvedení na nájomnej zmluve a obidvaja musia byť takisto zaregistrovaní na daňovom úrade ako prenajímatelia. Príjem si v takom prípade môžu rozdeliť napríklad tak, že jeden z manželov nemusí podávať daňové priznanie vôbec.

Môžu prenajímatelia využiť paušálne výdavky?

Prenajímatelia nemajú nárok na paušálne výdavky. Odpočítať si môžu len skutočne vynaložené výdavky.

Ako sa vypočíta daň pri prenájme?

Prenajímatelia si vypočítajú daň zo zisku, ktorý dosiahli. Najprv si z hrubého príjmu odpočítajú nezdaniteľnú časť vo výške 500 eur. Potom si z tejto sumy odpočítajú výdavky. Tieto výdavky však musia zmenšiť v rovnakom pomere, ako sa im vďaka nezdaniteľnej sume znížil príjem. Napríklad ak mal niekto z prenájmu príjem 5–tisíc eur a odpočíta si 500 eur, zostane mu 4 500 eur. Svoj príjem tak znížil o 10 percent. O rovnaké percento tak bude musieť znížiť aj svoje výdavky, ktoré chce zahrnúť do daňového priznanie. Po odpočítaní výdavkov mu zostane základ dane, z ktorého vypočíta 19–percentnú daň.

Môžu si prenajímatelia odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane?

Nezdaniteľné minimum si možno uplatniť len na takzvané aktívne príjmy, medzi ktoré sa počíta zárobok zo zamestnania či zo živnosti. Keďže prenájom patrí medzi pasívne príjmy, nemožno si na tento príjem uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.

Je možné do nákladov zahrnúť aj splátky hypotéky?

Zákon neumožňuje odpočítať si z nákladov celú splátku hypotéky. Ak máte byt zaradený v obchodnom majetku, môžete do výdavkov zahrnúť úroky z hypotéky. Na to, aby ste zaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku, postačí, aby o ňom začali účtovať ako o obchodnom majetku. V takom prípade si možno do nákladov zahrnúť napríklad aj výdavky na rekonštrukciu či opravu bytu.

Ako majú postupovať viacerí vlastníci

- Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.
- V prípade, ak manželia nemajú vysporiadané bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, tak príjmy sú príjmami plynúcimi manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva a v súlade s uvedeným ustanovením zákona sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere alebo v pomere, na akom sa manželia dohodnú. Znamená to, že manželia sa môžu dohodnúť aj tak, že predmetný príjem zahrnie do základu dane iba jeden z nich. V prípade delenia príjmov daňové priznanie podávajú obaja manželia samostatne (každý z nich sa považuje za samostatný subjekt práva), ak im táto povinnosť vyplýva zo zákona o dani z príjmov a súčasne si každý z nich uplatní zníženie dosiahnutých príjmov o oslobodenú sumu 500 eur.
- Ak niekto vlastní prenajímanú nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, výška spoluvlastníckeho podielu určuje, aký príjem z prenájmu nehnuteľnosti si každý zo spoluvlastníkov zahrnie do svojho základu dane. V rovnakom pomere sa rozdelia i daňové výdavky, ktoré si môže spoluvlastník odpočítať od svojho podielu na príjme. Znamená to, že pri prenájme nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve sa dosiahnutý príjem z prenájmu zahŕňa do základu dane podľa výšky majetkových podielov a nie je možné, aby sa príjem zdanil iba u jedného z nich.

Príklad 1

Manželia vlastnia prenajímaný byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. Vlani zarobili na prenájme 3 000 eur, ich výdavky boli 1 000 eur. Majú dve možnosti, ako budú postupovať.

1. Príjem si rozdelia na polovicu. Každý z nich bude mať v takom prípade príjem 1 500 eur a po odpočítaní nezdaniteľnej sumy 500 eur uvedie do daňového priznania príjem vo výške 1 000 eur. Rovnako si musia na polovicu rozdeliť aj výdavky. Každý bude mať v takom prípade výdavok 500 eur, ktorý sa zníži v rovnakom pomere, ako si vďaka odpočítaniu 500 eur znížili svoje výdavky. To znamená, že do daňového priznania uvedú obaja výdavky vo výške 333,33 eura.

2. Príjem si rozdelia v inom pomere. Keďže byt vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu si sami určiť, v akom pomere si rozdelia príjem z prenájmu. V rovnakom pomere si musia však rozdeliť aj výdavky. Aj v tomto prípade má každý z manželov nárok na nezdaniteľnú sumu 500 eur. Ak by si však príjem rozdelili tak, že celý zárobok bude písaný len na jedného z manželov, tak druhý manžel vlastne príde o nezdaniteľnú sumu 500 eur. Takže je pre nich lepšie, ak si príjem rozdelia tak, že jeden zarobí 500 eur, aby si túto sumu mohol odrátať, a druhý si na seba napíše zvyšok.

Príklad 2

Traja súrodenci vlastnia prenajímaný byt v podielovom spoluvlastníctve. Každý z nich vlastní jednu tretinu bytu. Vlani zarobili na prenájme 6 000 eur, ich výdavky dosiahli 1 800 eur.

V tomto prípade si musia rozdeliť príjmy a výdavky v rovnakom pomere, v akom daný byt vlastnia. Každý zo súrodencov preto musí zdaniť jednu tretinu príjmov a odpočíta si z nich jednu tretinu z výdavkov. Každý preto bude mať príjem z prenájmu vo výške 2 000 eur a výdavky 600 eur. Z príjmov si odrátajú 500 eur, preto do daňového priznania uvedú zárobok vo výške 1 500 eur. Keďže príjem si vďaka tomu znížili o jednu štvrtinu, musia si o jednu štvrtinu znížiť aj výdavky. Preto každý z nich uvedie do daňového priznania náklady vo výške 450 eur.

[Pravda; 176/2015; 31/07/2015; s.: 15,16,17,18,19; Peter Csernák ; Zaradenie: užitočná pravda poradňa]