VLASTNÍCI BYTOV, NEPREHLIADNITE ZMENY V ZÁKONE!
Od prvého októbra vstúpila do platnosti Novela zákona č. 250/2014 Z.z., ktorou sa mení a dopĺňa Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmeny sa okrem iného sa týkajú hlasovania, povinností správcu aj vlastníkov i platieb do fondu opráv a údržby.
HUMENNÉ. Na zmeny pravidiel v bytových domov sme sa opýtali Andreja Baču, ml., vedúceho strediska správy bytov a nebytových priestorov Energobyt, s.r.o. Humenné.
Čakajú vlastníkov zmeny v hlasovaní?
Pri pravidlách hlasovania v bytovkách boli už doteraz veľké nejasnosti v tom, či bola dodržaná litera zákona. Podľa novej úpravy bude schôdza vlastníkov uznášaniaschopná vtedy, ak budú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade, že na schôdzi alebo zhromaždení je prítomná dvojtretinová väčšina zo všetkých vlastníkov v bytovom dome, vlastníci môžu prijímať právoplatné rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou prítomných z týchto dvoch tretín. V prípade, že nie je prítomná dvojtretinová väčšina, vlastníci naďalej rokujú a prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po začiatku zhromaždenia. Tu vidím pozitívum v tom, že na prijatie rozhodnutia, okrem taxatívne uvedených výnimiek, teraz stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných. Podľa predchádzajúcej právnej úpravy v prípade, že na začiatku schôdze bola prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, bolo nutné akékoľvek rozhodnutie prijať nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o výstavbe v podkroví alebo povale, zákon vyžaduje od októbra súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje aj pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak vlastníci v dome o niečom už rozhodli, pri hlasovaní o tej istej veci do roka bude nutný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome. Ak sa pôvodne rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci už zákon vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Predtým to bolo 15 dní. Tu dávam na zreteľ, že za prehlasovaného vlastníka sa považuje ten, ktorý sa zúčastní na schôdzi.
Majú správcovia nové povinnosti?
Čo hodnotím kladne v novej novele je, že správca bude povinný majiteľom bytov každý rok predložiť do 30. novembra ročný plán opráv. Inak nebude mať nárok na poplatok za správu. To isté mu hrozí, ak nepredloží včas správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca musí po novom v dome alebo na webe zverejňovať postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk. Zverejňovaním sa rozumie vyvesiť na mieste obvyklom, teda na miestach v bytovom dome, ktoré sú na to určené, zväčša sú to vývesné tabule alebo nástenky. Týmto opatrením by sa mala jednoznačne zvýšiť transparentnosť medzi správcom a samotnými vlastníkmi. Ďalšou dôležitou novinkou je uzákonená povinnosť odstrániť závažné chyby, ktoré boli zistené z vykonaných revízií a kontrol technických zariadení domu vyplývajúcich z iných zákonov a vyhlášok. Správca alebo predseda spoločenstva budú musieť zabezpečiť odstránenie zistenej chyby alebo poruchy, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov v dome. Ide hlavne o výťahy, kotle, plynové rozvody, elektrické rozvody v spoločných priestoroch, bleskozvody, komíny alebo opatrenia týkajúce sa ochrany pred požiarmi. V súčasnosti sa často stáva, že vlastníci bytov nesúhlasia s odstránením zistených nedostatkov najmä z finančných dôvodov, pričom svojím postojom môžu ohroziť životy a majetok ostatných.
Aké sú nové povinnosti pre vlastníkov?
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome budú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených revíznymi kontrolami technických zariadení. Ak vlastník aj napriek zákonnej povinnosti odmietne umožniť odstránenie porúch, preberá zodpovednosť za škody, ktoré z toho vzniknú. Ďalšia povinnosť vlastníka bytu je oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu. Novela zákona o vlastníctve bytov zavádza ďalšie povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí stavebne upravujú byt alebo nebytový priestor. Vlastníci budú povinní na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.
Čo sa mení v zverejňovaní neplatičov?
Veľmi citlivou otázkou, ktorou sa novela dotýka jednotlivých vlastníkov, je možnosť zverejniť neplatiča, ktorý má nedoplatok na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhradách za plnenia aspoň 500 eur. Môže to urobiť správca alebo spoločenstvo tak, že v zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka a výška nedoplatku. Neplatič sa zverejňuje v bytovom dome na obvyklom mieste. Toto opatrenie môžeme chápať ako nástroj na ochranu ostatných vlastníkov a zároveň by malo slúžiť ako donucovací prostriedok k splneniu si základnej povinnosti vlastníka, ktorou je úhrada zálohových platieb súvisiacich s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Menia sa pravidlá platby do fondu opráv a údržby?
Čo považujem za najviac diskutovanú a problematickú zmenu v novele je zmena pravidiel platby do fondu opráv a údržby. Doteraz vlastníci bytov aj nebytových priestorov v dome prispievali do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Pravidlá boli teda jednoznačné. Od októbra ale budú musieť vlastníci pri rozhodovaní o výške fondu opráv zohľadňovať aj mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi garáží a nebytových priestorov. Je však otázne, ako sa dá určiť objektívna miera využívania spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytového domu. Úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe prevádzky, údržby a opráv zohľadnené špecifiká niektorých domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží, pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak vlastník nebytového priestoru alebo garáže pri ich prevádzke nevstupuje do spoločných častí a zariadení bytového domu, a tým pádom ich ani nevyužíva, zákon mu to umožňuje zohľadniť. To znamená, že na schôdzi alebo zhromaždení môžu vlastníci odsúhlasiť menšiu tvorbu fondu opráv a údržby na m2 pre vlastníka nebytového priestoru ako vlastníka bytu. Tu očakávam, že toto ustanovenie zákona prinesie so sebou vo zvýšenej miere nejasnosti, problémy a súdne spory. Ďalšou zmenou je, že do fondu musia prispievať aj tí, čo v byte nebývajú, ale vlastnia ho. Náklady totiž vznikajú bez ohľadu na to, či tam vlastník býva, alebo je byt prázdny.
Čo ak budú mať správcovia nejasnosti?
Naša správcovská spoločnosť organizuje pravidelne už niekoľko rokov odborné školenia a semináre pre domových funkcionárov, predsedov SVB a členov rád za účelom oboznámenia sa s legislatívnymi zmenami v oblasti správy bytov a nebytových priestorov. V tomto roku to nebude inak. V novembri plánujeme uskutočniť odborný seminár pre bytové domy v našej správe, zameraný hlavne na predmetnú novelu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Účasť nám prisľúbila p. Petra Jurčáková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, ktorá sa podieľala na pripomienkovaní aktuálnej novely.
Slovenský východ; 42/2014; 13/10/2014; s.: 3; (ab,lop) ; Zaradenie: Spravodajstvo