Správa bytových domov nie je jednoduchá záležitosť z odbornej, organizačnej aj legislatívnej stránky. Upravuje ju zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov spoločne s ďalšími právnymi predpismi. Bytový zákon okrem iného umožňuje aj vymeniť správcu v prípade, ak sú obyvatelia s výkonom správy nespokojní. "Správcu bytového domu možno vymeniť kedykoľvek počas roka, výhodné je však vymeniť ho po doručení vyúčtovania a správy o jeho činnosti. Tie je správca povinný dodať každoročne do 31. mája, tento termín však nie je záväzný, pokiaľ ide o výmenu správcovskej spoločnosti," hovorí Marianna Petríková, marketingová manažérka správcovskej spoločnosti Bytex zo severného Slovenska.
Samotná výmena správcu podľa Petríkovej prebieha tak, že vlastníci musia najskôr vypovedať zmluvu o výkone správy na schôdzi vlastníkov. Správca je povinný schôdzu zvolať minimálne raz do roka. Vypovedať zmluvu o výkone správy je možné tiež na schôdzi vlastníkov, ktorú je správca povinný zvolať do pätnásť dní od doručenia žiadosti štvrtiny všetkých vlastníkov správcovi. Ak by správca do 15 dní nezvolal schôdzu vlastníkov, môže schôdzu zvolať štvrtina vlastníkov. Podľa advokátskej kancelárie Čarnogurský ULC výpoveď zmluvy o výkone správy je potrebné doručiť správcovi. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak v zmluve o výkone správy nie je dohodnutá iná lehota a začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede správcovi. Správca je povinný 30 dní pred skončením svojej činnosti, najneskôr však v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a odovzdať všetky písomné materiály súvisiace so správou domu, vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva vlastníkov. "Počas plynutia výpovednej lehoty by si vlastníci mali zvoliť nového správcu alebo založiť spoločenstvo vlastníkov. Ak tak neurobia, všetky povinnosti spojené so správou domu prechádzajú na vlastníkov," upozorňuje Petríková.
Lehota na výber nového správcu a uzatvorenie novej zmluvy je jeden rok od uplynutia výpovednej lehoty, rovnako ako na vytvorenie spoločenstva. Ak lehotu vlastníci nedodržia, vznikne spoločenstvo zo zákona. Zmenu správcovskej spoločnosti, ako aj dôvody zmeny správcovskej spoločnosti by si mali vlastníci dôkladne zvážiť. Správcovských spoločností je veľa, majú dobré marketingové aktivity, ale po uskutočnení zmeny správcovskej spoločnosti sa stáva, že vlastníci dopadli ešte horšie ako predtým. "Stretnite sa s vedením budúcej správcovskej spoločnosti, porozprávajte sa so zamestnancami, ktorí by mali váš bytový dom konkrétne na starosti, spoznajte názory na budúcu správcovskú spoločnosť od zástupcov vlastníkov z iných spravovaných bytových domov a veľmi rýchlo zistíte, s kým máte do činenia a či marketingová propagácia je v zhode s realitou," radí správcovská spoločnosť ETP management budov. Ak správcovská spoločnosť opakovane zlyháva v plnení správcovských povinností a jej činnosť nesmeruje k náprave ani po ďalšom upozornení na existenciu pretrvávajúcich nedostatkov, správa bytových domov nie je dobre vedená. Podľa ETP management budov v tomto prípade neexistuje šanca na zmenu a takúto správcovskú spoločnosť je lepšie zmeniť za inú. Odvolať možno aj predsedu spoločenstva vlastníkov. Volí ho zhromaždenie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov na tri roky. Keďže predseda spoločenstva má rozhodovacie právomoci, zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom alebo tretím osobám porušením alebo prekročením svojich právomocí. Pri dlhodobej nespokojnosti so spravovaním domu predsedom spoločenstva ho možno odvolať. Predsedu možno odvolať na návrh rady spoločenstva, ktorú tvoria vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Sťažovať na predsedu spoločenstva sa môžu nespokojní vlastníci bytov na rade spoločenstva, pretože len tá môže rozhodnúť o jeho odvolaní. ,Ak predseda nekoná podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, možno voči nemu vyvodiť aj trestnoprávnu zodpovednosť. K odvolaniu predsedu spoločenstva sa pristupuje len v závažných prípadoch, ako sú finančné nezrovnalosti vo vedení účtovníctva a podobne, za to, že nefunguje výťah, ešte žiaden odvolaný nebol. Ak sa však nespokojní obyvatelia sťažujú opakovane, že predseda si neplní povinnosti a upozorňujú opakovane na nedostatky v jeho práci, medzi ktoré patrí napríklad aj to, že vo výťahu sa dlho nesvieti, môže dozorná rada nakoniec rozhodnúť o jeho výmene pred skončením jeho funkčného obdobia.
Bytový zákon umožňuje aj vymeniť správcu napríklad v prípade, ak sú obyvatelia s výkonom správy nespokojní.