Plánujete spolu so susedmi výmenu starých balkónov v paneláku? Možno by sa zišiel vymeniť aj výťah a strecha. Aletoaž o pár rokov. Mali by ste vedieť, že väčšia investícia môže byť výhodnejšia. Hoci sa obnova bytového fondu robí na Slovensku intenzívne už takmer 20 rokov, ešte ani zďaleka nie sú zrekonštruované všetky bytové domy.

Majú starosť navyše

Majitelia, ktorí byty odkúpili v privatizácii po roku 1993, získali spolu s lacnými nehnuteľnosťami aj spoločné priestory a zariadenia, ktorých údržba bola roky zanedbávaná. "Byty a k nim prislúchajúce spoločné časti a spoločné zariadenia boli často v žalostnom technickom stave," vysvetľuje odborníčka na správu bytových domov Otília Leskovská. Zodpovednosť za tento stav sa preniesol na nových vlastníkov, ktorým pribudla nie úplne malá starosť navyše.

Noví majitelia bytov spočiatku "hasili" len to, čo bolo nevyhnutné a nevyžadovalo veľké náklady. "Odstraňovali sa iba najakútnejšie nedostatky alebo havarijný stav. Zvyčajne to boli zatekajúce strešné konštrukcie, rozbité brány a nefunkčné domofóny," vysvetľuje Leskovská.

Úver neberte ako hrozbu

Obnovu bytových domov začal časom podporovať aj štát, a to dotáciami na odstránenie systémových porúch alebo úvermi s nízkym alebo aj nulovým úrokom zo Štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý funguje od roku 1996.

S prvým stavebným úverom pre bytový dom a spoločenstvo vlastníkov bytov prišla Prvá stavebná sporiteľňa. Vlastníci bytov, ktorí sa dohodli na obnove domu, aj za cenu splácania úveru, dnes väčšinou neľutujú. Podľa Leskovskej stále platí, ak rekonštrukcia, tak čím skôr a v čo najväčšom rozsahu.

"Mohli sa o tom presvedčiť najmä tí vlastníci, ktorí v súčasnosti čerpajú úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania," hovorí. Tí, čo sa rozhodli súčasne pre viaceré typy obnovy - čiže zateplenie, výmenu takzvaných stúpačiek či výťahov, mohli dosiahnuť nulovú úrokovú sadzbu. "A to sa už naozaj oplatí," dodáva Leskovská.

Do hry začali postupne vstupovať komerčné banky, ktoré začali poskytovať úvery aj na obnovu bytových domov. Aktuálne sa dá napríklad čerpať stavebný úver od Prvej stavebnej sporiteľne s úrokom 1,25 percenta ročne, pričom sporiteľňa môže poskytnúť pôžičku na kompletnú sumu obnovy. Do tej sa môže zahrnúť zateplenie domu a nová fasáda vrátane okien, výmena alebo oprava strechy, nový výťah alebo oprava pôvodného a celková obnova spoločných priestorov.

Ceny rastú, čas hrá proti

Podľa odborníčky na správu bytov pri obnove domov čas hrá proti vlastníkom aj preto, lebo ceny energie, ale aj ceny stavebných prác a materiálov neustále rastú. "To, čo máte dnes za euro, môže byť zajtra už za dve," upozornila.

Úveru sa podľa nej báť netreba. "Vždy je výhodnejšie zainvestovať veľký balík peňazí a uskutočniť obnovu bytového domu aj za cenu čerpania úveru," konštatovala Leskovská. Obnova budovy prinesie významné úspory na energiách, teda na vykurovaní, ohreve teplej vody, elektrine v spoločných priestoroch, prípadne na plyne či inom palive v prípade vlastnej kotolne. Tie obyčajne umožnia splácanie úveru pri nezmenenej alebo len mierne zvýšenej mesačnej platbe za užívanie bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ako hlasovať?

Či sa vlastníci bytov pustia do obnovy svojho domu, záleží na ich dohode.

V prípade obnovy bytového domu ide o väčšie investície, obyčajne v hodnote od desiatok tisíc, niekedy aj stotisíc eur. Pozor, hlasovanie vlastníkov bytov na domovej schôdzi treba podľa zákona rozdeliť na dve časti. Pravidlá na schvaľovanie rozsahu investícií - čo sa bude obnovovať a aké budú náklady, sú pomerne komplikované. Ak sú na začiatku domovej schôdze prítomné dve tretiny všetkých vlastníkov, rozsah investícií musí schváliť nadpolovičná väčšina z prítomných, čiže najmenej polovica z týchto dvoch tretín. Ak však na schôdzu príde menej vlastníkov, zákon stanovuje hodinu čakať a po uplynutí tohto času sa návrh schvaľuje nadpolovičnou väčšinou prítomných.

Pozor, ak sa hlasuje o rozsahu investícií písomným hlasovaním, musí sa tento predmet schváliť nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Keďže úver sa s najväčšou pravdepodobnosťou odrazí na mesačnej zálohovej platbe každého vlastníka, so samotným úverom na zabezpečenie realizácie obnovy musí súhlasiť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov.